目錄

第章　總  則

第二章　房地產(chǎn)開發(fā)用地

第節(jié)　土地使用權(quán)出讓

第二節(jié)　土地使用權(quán)劃撥

第三章　房地產(chǎn)開發(fā)

第四章　房地產(chǎn)交易

第節(jié)　般規(guī)定

第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押

第四節(jié)　房屋租賃

第五節(jié)　中介服務(wù)機構(gòu)

第五章　房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第六章　法律責任

第七章　附  則

第章　總  則

第條 為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。

第二條 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條 依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

第四條 根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

第五條 房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第六條 為了公共利益的需要，可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第七條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。

縣級以上地方人民中國房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民中國確定。

第二章　房地產(chǎn)開發(fā)用地

第節(jié)　土地使用權(quán)出讓

第八條 土地使用權(quán)出讓，是指將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第九條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體全數(shù)的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

第十條 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。

第十條 縣級以上地方人民中國出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民中國下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民中國批準。

第十二條 土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民中國有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民中國土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民中國批準后，由市、縣人民中國土地管理部門實施。

直轄市的縣人民中國及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民中國規(guī)定。

第十三條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按規(guī)定所確定的低價。

第十四條 土地使用權(quán)出讓高年限由國務(wù)院規(guī)定。

第十五條 土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當簽訂書面出讓合同。

土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民中國土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十六條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。

第十七條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民中國土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。

第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民中國城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第十九條 土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當所有上繳財政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第二十條 對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。

第二十條 土地使用權(quán)因土地滅失而終止。

第二十二條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當至遲于屆滿前年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由無償收回。

第二節(jié)　土地使用權(quán)劃撥

第二十三條 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民中國依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

第二十四條 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民中國依法批準劃撥：

()機關(guān)用地和軍事用地；

(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

(三)重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章　房地產(chǎn)開發(fā)

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)的原則，實行完全規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第二十六條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者中國、中國有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合的有關(guān)標準和規(guī)范。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。

第二十八條 依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

第二十九條 采取稅收等方面的惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當具備下列條件：

()有自己的名稱和組織機構(gòu)；

(二)有固定的經(jīng)營場所；

(三)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；

(四)有足夠的專注技術(shù)人員；

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設(shè)立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取營業(yè)執(zhí)照后的個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民中國規(guī)定的部門備案。

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當符合有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當與項目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設(shè)。

第四章　房地產(chǎn)交易

第節(jié)　般規(guī)定

第三十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的全數(shù)權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十三條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第三十四條 實行房地產(chǎn)價格評估制度。

房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

第三十五條 實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民中國規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應(yīng)當依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

()以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

(三)依法收回土地使用權(quán)的；

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

(五)權(quán)屬有爭議的；

(六)未依法登記取權(quán)屬證書的；

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

()按照出讓合同約定已經(jīng)支付所有土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋全數(shù)權(quán)證書。

第四十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民中國審批。有批準權(quán)的人民中國準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民中國按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳或者作其他處理。

第四十條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當載明土地使用權(quán)取得的方式。

第四十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十三條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第四十四條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民中國城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十五條 商品房預(yù)售，應(yīng)當符合下列條件：

()已交付所有土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

(四)向縣級以上人民中國房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民中國房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十六條 商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押

第四十七條 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款先受償。

第四十八條 依法取得的房屋全數(shù)權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

第四十九條 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書、房屋全數(shù)權(quán)證書辦理。

第五十條 房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當簽訂書面抵押合同。

第五十條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可先受償。

第五十二條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)先受償。

第四節(jié)　房屋租賃

第五十三條 房屋租賃，是指房屋全數(shù)權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第五十五條 住宅用房的租賃，應(yīng)當執(zhí)行和房屋所在城市人民中國規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十六條 以營利為目的，房屋全數(shù)權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第五節(jié)　中介服務(wù)機構(gòu)

第五十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。

第五十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當具備下列條件：

()有自己的名稱和組織機構(gòu)；

(二)有固定的服務(wù)場所；

(三)有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；

(四)有足夠數(shù)量的專注人員；

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第五十九條 實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。

第五章　房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第六十條 實行土地使用權(quán)和房屋全數(shù)權(quán)登記發(fā)證制度。

第六十條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民中國土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民中國土地管理部門核實，由同級人民中國頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民中國房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民中國房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋全數(shù)權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民中國房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋全數(shù)權(quán)證書向同級人民中國土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民中國土地管理部門核實，由同級人民中國更換或者更改土地使用權(quán)證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

第六十二條 房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當向縣級以上地方人民中國規(guī)定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋全數(shù)權(quán)的，應(yīng)當依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

第六十三條 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民中國確定，縣級以上地方人民中國由個部門統(tǒng)負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的全數(shù)權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第六章　法律責任

第六十四條 違反本法第十條、第十二條的規(guī)定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責任人員行政處分。

第六十五條 違反本法第三十條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民中國工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條 違反本法第三十九條第款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民中國土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條 違反本法第四十條第款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級以上人民中國土地管理部門責令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十八條 違反本法第四十五條第款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民中國房產(chǎn)管理部門責令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條 違反本法第五十八條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民中國工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。